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What is Land Titles? Title Deeds?

何谓地契及产权契约?



提起买房,不少人会对地契(Land Titles)和产权契约(Title Deeds)这些产业专有名词感到混淆,尤其首购族。

一般人会认为,付了签了买卖合约和付了印花税之后,房子就是自己的了。假如你买了房产,但地契仍未到手,那房产还不能算是你的。

本文探讨这个很多人未必了解,但却事关重大的课题。

所谓地契,是指发给个人或机构的一份文件,文件阐明该名个人或机构,在法律上拥有有关房产所在的土地。基本上,这意味着,有关产业是他/它的,他/它有权决定要如何使用该产业或自由转售,也可自由将地契转移给任何人。

至于转让地契,就是通过产权契约,以确证房产权的转让。

产权契约是产业拥有权从原本的业主,转移到另一人的书面法律文件,行文中就有一大堆的法律辞藻。

然而,如果你找到一名好的律师,帮你到土地局审核地契,并调查这个产业的种种过去,而产权契约就记载了这一段历史。


产业价格不受影响

分层地契与个体地契持有人,是否受到不同的影响?

你的产业价格,不受到分层地契或个体地契的影响。

不过,你还是须留意,由于分层地契产业一般上有共用的设施与空间(以公寓及有守卫的住宅区为例,一般设有孩童游乐场、停车场及健身设施等),它及管理层都受到更多法律条文的监管。

如果你对地契相关的新闻没有什么概念,没关系,只要上网到谷歌搜索,就能找到一些让人感到焦虑的标题:望穿秋水十余载,两鬓泛青见地契,那会是漫长的等待。举例,雪州某花园住宅区的居民引颈长盼十余年,至今还等不到一纸地契。

他们以前都是蒲种某甘榜的村民,获分配占地17公顷土地的303个地段,而他们大多数都在土地上建屋自住。

十余年很长,这还未把等待土地分配的数年计算在内。


临时准证须每年更新

但,为何在霹雳州的一对夫妇却只等了短短几个月,就能获颁临时居住准证(TOL) 呢?

什么是临时准证?这是批准居民临时占用州土地的准证,还须每年重新申请更新准证。

根据法律,临时准证持有者并没有真正拥有土地,而只是暂时住在该地段上。

临时居住准证不是地契,持有者逝世那一天起,后人也相应失去使用土地的权利。


分层及个体地契最普遍

地契可分成好几种。在大马,分层地契及个体地契最为普遍。

分层地契基本上涉及多层建筑物,通常这意味着有关土地归业主(发展商)所有。

分层地契基本上涉及发出个别拥有权予共享一个分层发展计划内各项设施的住家、公寓或办公室单位持有人。有关设施包括共用空间,例如门控与守卫社区、泊车场等共用设施。

1985年分层地契法令下,发展商必须代表购屋者申请分层地契。

购买产业或提供贷款抵押品时,必须签署一份转让契约。这涉及转移权利、利益及拥有权予业主的融资提供者。

当分层地契发出时,业主将可以像个体地契持有人一样的使用有关产业。然而,要获取分层地契往往需要多年。分层地契发出之前,业主将可售卖有关产业,也拥有有关产业的相关权利。


个体地契属唯一业主

个体地契一般是发给半独立式房屋、排屋及洋房等有地产业的业主。换句话说,当你是有关房产所在土地的唯一业主,你就会获得个体地契。

若要转售,你必须填写及呈交马来西亚国家土地法典14A表格。

至于业主要把产业法定拥有权转移到其银行时,则需填写和呈交16A表格。无论是转移或托管,都将涉及土地局,并须向土地局注册。

有地产业业主将获得个体地契,而高楼建筑物(如公寓、共管公寓、办公室甚至店屋等)则拥有他们购买单位的拥有权。

每名业主将在分层地契发出后,如分层地契阐明般,根据本身单位的建筑空间,获分配有关土地/建筑物的单位分额。


地契像身分证般重要

地契握在你手上,你才算真正拥有房产权。没有地契,房产权仍属发展商所有。若房子是买自另一名屋主,则属原有屋主所有。

地契是鉴定你拥有房产权的终极法律证明,给你某个程度的保障。地契就像你的身分证,假如你遗失产权契约,你同样须据实报警。

你没有合法的房产权,就没法售卖、转让、或作为抵押。例如:当银行发现你的房产10年来都未拿到分层地契或个体地契,相信他们不会给你提供房贷。

你也需担心,假如你的发展商破产或有人冒充你及要转卖你的房产,很多没有戒心的地主及潜在买方,因为对法律疏漏的失察,而不幸坠入圈套及被诈骗。你付了印花税后,地契就应转让给你,但很多时候,有些发展商因各种原因,延迟了签发地契。有些时候,由于分割地契程序问题才发生延误。

假如你已不断联络房产卖方及跟进,但仍面对地契问题,你可以通过律师或亲自到土地局去,主动审核地契,也可线上查核。你也可联络及征询土地局官员的意见或通过律师,寻求解决法律纠纷问题。


文章摘取于《南洋商报》