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绕过中介-压低入场价-房产拍卖价更高 (Open Bidding is Becoming a Better Alternative to Dispose Off Property, Other Than Just Relying Real Estate Agent)

(槟城7日讯)房产转售新趋势!

吉隆坡和槟城最近出现卖房新趋势,即卖方绕过中介,以压低“入场价格” 的手法来拍卖,不少单位因此反而以高出预期价10%甚至20%的情况下转手。

竞标者决定成交价

本地著名拍卖官孙子巄指出,过去一年来,不少本地屋主开始以这种方式来转卖房产,此举不是因为房子欠债遭拍卖,而是屋主们希望通过压低拍卖底价来吸引更多买家,并期盼在竞标方式下能以高价售出。

“由于拍卖底价的门槛很低,所以吸引很多人,最终竞标者决定成交价,这是最公平的。”

孙子巄指出,拍卖房产的做法开始在大马流行,是因为国内产业市场放缓,很多单位都有价无市,投资者才决定通过这种方式来脱售房屋。

“很多人认为现在有价无市,但如果因此而留住手上房产不卖,一两年后可能仍卖不到好价钱,而本身所承受的供期成本很高,担心最终得不偿失。”

“两年后售卖,这个单位很可能还是当前的价格,不同的是,屋主届时已承担了两年的供期。”

孙子巄:拍卖房屋也能有惊喜。

非欠债房产拍卖萌芽中 

孙子巄:外国行之有年

拍卖官孙子巄指出,非破产或银行拍卖的房产拍卖活动,在大马仍处于萌芽阶段。

这是因为国人普遍上仍认为,拿来拍卖的房子都是欠债的单位,所以很多人不敢接受。

然而,这种卖房手法在欧美及澳洲,甚至邻国新加坡,却十分流行。

“早在20年前起,西方国家就流行这方式了。在澳洲,有60至70%的屋主想买房时,并不是通过房地产中介,而是拍卖公司。”

他说,在欧美和澳洲,拍卖风气越是炙热,基本上就反映产业市场向好,因为当地很多产业都是以拍卖方式出售的。

不过,在大马,很多人却认为,拍卖的房屋是次等货,所以才没想购买拍卖单位。

能与发展商中介合作

孙子巄透露,通过拍卖脱售房产的,不仅是屋主或投资者,连发展商也这么做。

他本身在2年前就曾协助槟城的发展商,拍卖了4间高级公寓,这些拍卖底价比市场低20%的单位,最后反成功以高价售出。

他说,其实一些发展商可以考虑上述做法,例如将一些门牌号码较独特的单位、景色和格局都很特别的单位,以拍卖方式脱售,这么一样,成交价可能比原本的售价高。

“这是最公平的了,因为全由需求(市场)来决定价格。”

他指出,一些房产中介也会与他们合作,将有兴趣的买家介绍到拍卖会场选购属意单位。换言之,房产拍卖不一定与中介有利益冲突。

“中介能有佣金,买卖双方也能在透明的情况下掌握价码和决定,成交后各方都满意。”

以拍卖方式卖房,开始成为新趋势。

拍卖价更贴近现实 

孙子巄表示,拥有数百年历史的拍卖活动是一个转手商品的最佳管道,因为它能将价格的市场潜能发挥出来,不会太贵,也不会太便宜。

“因为价格的高低胥视市场及现场气氛,没有任何一个人能决定市场,而是由一群人来决定,所以价格是更贴近现实。”

程序简单快捷

孙子巄指出,有意将房产拿来拍卖的屋主需要提供单位的详情,如屋龄、买价、入场底价及成交底价。

他说,屋子还没供完也可以通过拍卖转手,不过,他建议屋主的入场价不能低于所欠的银行贷款额。

据了解,一般的拍卖交易中,拍卖官的费用是成交价的2至3%。

另外,和一般的二手房产买卖无异,拍卖交易中屋主得缴付印花税。

谢廉义:压低房产拍卖长远来说,不是办法。

谢廉义:非长久之计

拍卖专家谢廉义表示,尽管市面上确有不少业主开始以拍卖方式脱售单位,但并非长久之计。

拥有12年经验的他指出,一些交易可能出现竞标者不多的局面,况且也可能有人聘请“演员”来炒高价格的可能。

“如果发展商以拍卖方式转手独特门牌的单位,这或许还可行,但对二手单位来说,却不一定能赚得比市场价高。”

郭瑾锟:若竞标者不多,房产很可能在低过预期价的情况下出售。

郭瑾锟:未必稳赚不赔

无独有偶,Haemilton Capital创办人郭瑾锟同样指出,以上述方式转手单位,其实不一定就稳赚不赔。

在房产交易13年的他说,若进场价格偏低,竞标者不踊跃的话,最后的成交价很可能在市价之下。

“再来,若竞标者不多,房产很可能在低过预期价的情况下出售,这么一来,投资者就赚不到钱了。”

不过,孙子巄解释,由于事前拍卖官都会让屋主开出入场底价和成交底价,因此最终的成交价一定已经符合屋主的价码底线。

房产拍卖6大好处

更透明:卖方不是决定价格的唯一单位

更合意:市场(买卖双方)根据需求来决定最终价格

更多潜能:低入场价来吸引更多的买家

灵活性强:能与发展商合作,将房产售卖率发挥到最大

结合性强:能与中介合作,双赢政策,避免利益冲突

成交时间更短:进行方式加速转手过程,减低屋主的银行供期压力

房产拍卖知多少?

供到一半的房子可拍卖? 答:可以

拍卖收费多少?答:成交价2至3%

需要印花税吗?答:买方须缴付

低于市价怎办?答:买家预设底线,所以不会发生

独家报道:黎添华

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