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Auction Property Buying Tips (Part 2)

【要买拍卖屋吗?(中篇)】拍卖6次降了价 90万新屋跌幅高达46%

几年前的房价大涨,吸引了很多投资者购屋,但随著屋子建成,有些投资者供不起房贷,导致屋子被拍卖。

拍卖屋都是陈旧、破烂,闹鬼,甚至随时被泼红漆而不值得买吗?未必,近年来也有不少新屋被拍卖。举例,吉隆坡有间刚建成不久的豪华公寓单位在首次以90万令吉市价拍卖不成后,经过6次拍卖,价格已跌至49万令吉,跌幅高达46%。

随著房市放缓,越来越多刚建好不久,没人住过的新屋单位也被拍卖,且比市价便宜很多。

亿赞(Act Fast)地产仲介公司创办人之一吴志强接受《东方日报》访问时举例,以上被拍卖的例子就是安邦M City公寓一间911平方尺的单位。

他说,另一个新屋被拍卖的例子是Arte Plus公寓,有单位的首次拍卖价从80万令吉开始,经过多轮拍卖后,如今已跌至40多万令吉。“跌幅最严重的是赛城,其拍卖价可说是崩溃了,如发展商卖80至90万令吉的屋子,现在只跌至30万令吉左右。”

他解释,这是因为赛城当地人口稀少,许多屋主都是买来出租而不是自住,导致当地屋价大跌,有些1400平方尺的单位价格已跌至38万令吉。

“有些新公寓刚建好一年至一年半左右就被拍卖,导致很多人不要买发展商的屋子,而选择在拍卖市场买新的。”

供不起只好拍卖

他说,吉隆坡如今销量最好的拍卖屋,是价格介于40至50万令吉的公寓单位,且很多单位都是新的。“新屋被拍卖的趋势今年越来越明显,估计雪隆一带今年差不多有200间新屋被拍卖。”

他表示,槟城也有类似状况,如The Clovers公寓的市价是70万令吉左右,但拍卖价已跌至50多万令吉,而Arte S公寓价格从80多万令吉跌至50多万令吉。

“槟城今年约有30宗新屋被拍卖的交易。”

他分析,这些屋主可能是在之前购屋时,无需付头期,并以为屋子在3至4年建好后,薪水会涨,结果薪水涨幅不高,也租不出去,最终供不起房贷,导致拍卖的数量就增加。

“若买来自己住,现在是很好的时机,因为数量很多,很便宜,房价已差不多跌到谷底。”

槟城拍卖官协会前会长孙子巄说,槟城目前有不少新屋被拍卖,如理科大学附近的Arte S服务式公寓,在建竣后就有几间屋子被拍卖,如一间面积1262平方尺的单位,于1月11日以60万7500令吉出售。

“这种屋子就是在建好及拿了入伙纸后,还未搬进去住就被拍卖了。”

他补充,服务式公寓较少买家原因也包括属于商业单位,所以地税、门牌税或水电等较贵。

二手屋滞销新屋 买家多选择

AuctionGuru.Com.My拍卖资讯网络创办人谢廉义认为,现在是买家市场,由于买家有太多选择,所以被拍卖的新屋房价才会大跌。

他解释,买家有很多选择,除了拍卖屋,还有发展商卖的新屋,包括滞销房屋,也可通过普通的二手市场购屋。

“被拍卖的新屋如今有上升的趋势,数量可说是蛮多的,如M City和Arte Plus公寓,万挠和双溪毛糯也有一些有地房产,以低于市价30至40%价格出售。”

他说,有些市价每平方尺900至1000令吉的单位,也跌至600至700令吉。

他分析,以往一般上被拍卖的都是中低价格的屋子,但近几年高价屋比以往更普遍。

他解释,以往的房屋市场比较稳定,所以1997年和2008年的经济风暴时,主要受拍卖影响的是低收入群体。

“但在2008年后,普遍百姓对产业增值的速度改观,很多屋子在推介时都很好卖,价格也上涨得很快,所以很多人购屋,但随著经济不好,结果有人搭上‘尾班车’,屋价开始跌。”

孙子巄表示,他本身拍卖的一些新屋单位,拍卖3次了都还卖不出。他认为,这是因为拍卖屋还需跟新楼盘竞争,发展商如今提供许多优惠,房屋经纪也努力宣传发展商的单位。

高级公寓拍卖数量 3年增一倍

根据AuctionGuru《2018年拍卖市场年度报告》,我国2018年被拍卖的高级公寓数量和价值,都比2015年上升超过1倍。

报告指,被拍卖的高级公寓(condominium)单位从2015年的1142宗提高至2018年的2407宗,市值从6亿5900万令吉提高至13亿8900万令吉,双双提高111%。

2018年被拍卖的高级公寓,平均每间价格为58万令吉。

公寓(apartment)仍然是拍卖数量最多的高楼类型,在2018年,共有6863间公寓被拍卖,平均每间价格为20万令吉。

不过,服务式公寓或套房的涨幅是最惊人的!在2015年,只有102宗,总值3300万令吉的单位被拍卖,但在2018年已涨至1797宗,总值为8亿2600万令吉,数量和价值分别上涨16倍和24倍。

报告分析,被拍卖的高楼数量很多,或因供应过剩和租金回酬偏低,导致更多屋主和投资者放弃偿还房贷。

“高楼在拍卖市场比较容易出售,因为价格较低、有设施和租金回酬高于有地屋。”

文章摘取于《东方日报》