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Affordable Housing, is it really affordable?

今年来,本地房地产领域出现了一个明显的趋势,那就是有许多发展商转向大肆推出可负担房屋。但原来,大家一直都在谈的可负担房屋,从政府到私人领域,以至不同的发展商之间,大家对可负担的定义大不同。

这造成除了政府所推出,一般售价40万令吉或以下的各项可负担房屋,高档发展商也有它所谓的可负担房屋,中上档发展商有其版本的可负担房屋,中等及中下价位发展商亦有其所指的可负担房屋。

此外,可负担房屋成为整个房屋发展主流,除了政府致力实现居者有其屋,力推可负担房屋的政策所致,更重要的是,本地房产领域本身的市场供需因素所促成。

在大马,谈到可负担房屋,有多种不同的方式来作出定义。

而且,不同地区,以及政府或私人发展商,可负担房屋的定义和售价也大不同。

一家著名发展商就对《南洋商报》说,以吉隆坡为例,私人发展商的可负担房屋是指40万令吉或以下的房屋,但在柔佛峇株巴辖,却是售价10万令吉或以下的房屋。

同样的,政府发展的可负担房屋,在吉隆坡售价是20万令吉或以下,在柔佛二三线城市却是4万至5万令吉。

此外,不同的计算法,得出的可负担房屋售价和定义也大不同。



我的雪兰莪房屋计划只能被买家作为居住使用,以协助收入较低者也能拥有一间自己的安乐窝。(档案照)

中位数乘数法

据马来西亚房地产发展商会研究院(REHDA Institute) 主席拿督黄中立指出,最常见的方式是使用中位数乘数法,即以我国国民收入乘以三,来衡量国人可负担的房屋价格。

不过,该研究院则以还债能力计算法(或称房屋成本负担法)来计算可负担房屋价格,而根据这套计算法,该研究院对可负担房屋价格的定义是30万令吉。

换句话说,售价30万令吉或以下的房屋,就是可负担房屋。

根据该算法,它是以每月房贷供款不超过净月入30%35年房贷摊还期,房贷额90%及年利4.5%,得出上述结论。

黄中立早前在一项论坛上指出,2018年国民月入中位数为5228令吉,若以中位数乘数法计算,得出的可负担房价为188208令吉,而还债能力计算法则是约33万令吉,因此,后者提供的可负担房价范畴较广。

国库研究院对可负担房屋的定义,跟政府不同调。(档案照)

30万及以下就是可负担屋

虽然政府与大马房地产发展商会(REHDA)今年上半年推行的拥屋计划 ,看似采用了房屋发展商会的30万令吉及以下就是可负担房屋的定义,但同样是政府机构,国库控股旗下的国库研究院(Khazanah Institute)对可负担房屋的定义,却跟政府不同调。

国库研究院研究主任苏拉雅博士指出,按中位数乘数法算出的可负担房屋定义,为售价188208令吉或以下的房屋,是根据该院走访多个国家取经,而得出的结论。

我们见过了中位数乘数法的倡导人斯洛莫安杰尔,问他为何不适用还债能力计算法,来计算可负担房屋的价位。

他说,答案很简单,2008/09年发生的全球金融海啸,就是因为美国次级房贷风暴所引发,而后者是因为适用还债能力来包装有关融资工具,它并未反映房屋的真正价值,但最终却衍生一场风暴。

无论是向来以高档、中高、中等以至中下市场为主的发展商,近期纷纷推出售价较低的新房产,而且价格是购屋者负担得起。

上述著名发展商就对《南洋商报》指出,以该公司为例,过往新推出的项目以售价40万至50万令吉的房产为主,如今则以30万至40万令吉为主。

对我们而言,30万至40万令吉的价位,就是可负担房屋。当然,整个市场对可负担房屋的定义不同,不同的发展商对可负担房屋定义也不同。

例如向来专攻售价70万令吉或以上中高档房产的发展商,如今转推售价50万至60万令吉房产,对它而言就是可负担房屋,因为其目标购屋者负担得起。

这股大家(各发展商)在经济放缓、生活成本高涨及房产市道低迷的大环境下,纷纷转攻可负担房屋市场的现象,今年来更为明显。

丰隆投资银行产业领域分析员林建汶表示,据他了解,目前发展商在新项目中推出更多价格可负担的房屋是一股趋势,但问题在于,各发展商对可负担房屋的定义有别。

他接受《南洋商报》电访时说:例如我有研究的一家著名上市公司,向来以推出许多可负担房屋著称,而它的可负担房屋,是指售价50万令吉及以下的房屋。

毕竟该集团的发展项目主要集中在巴生谷地区,这里的土地价格比其他州属高昂。

屋价分3

根据房屋及地方政府部长祖莱达早前指出,政府希望将国内可负担房屋分成3大类别。

3大类别,分别是:

1)售价15万令吉及以下的房屋、

2)售价15万至30万令吉的房屋,以及

3)售价30万至50万令吉的房屋。

其中,为低收入群体(B40)提供的可负担房屋面积为每单位900平方尺以上,售价为30万令吉以下。

同时,政府也要把原本由5个涉及策划与管理可负担房屋的官方房屋机构,即一个大马人民房屋机构(Perbadanan PR1MA Malaysia)、一马公务员房屋(PPA1M)、城市发展局控股(UDA Holdings)、国家房屋公司(SPNB)及赤贫人民组屋(PPRT)管理的所有房屋计划,全部集中在同一个屋檐下,即房屋及地方政府部管辖。

各发展商纷纷转攻可负担房屋市场的现象,今年来更为明显。(档案照)

发展商主攻可负担屋4因素

政府未来10年将兴建100万间,平均每年10万间售价30万令吉或以下的可负担房屋,固然是发展商力攻可负担房屋的外因,但产业市场本身内在的情况,才是大家都主攻可负担房屋的一大因素。

上述发展商说,这些内在因素,包括:

1)土地

2)技术

3)融资

4)购买力

首先,土地方面,如今城市地区的房产发展已饱和,新的发展计划都在城市外围,甚至偏远的乡区,而各州政府都几乎不再发出永久地契土地,而是以99年届满期限的租赁地契土地为主。

这造成绝大部分新推出的房产计划,都是租赁地契房产。

对发展商而言,租赁地契房产的收购成本较低,因为它们须付给州政府的土地拥有权转换税  ,比永久地契便宜许多。

在购地成本较低下,发展商自然可以推出更多售价30万至40万令吉或以下的可负担房屋。

其次,在技术方面,目前国内许多房产计划都采用工业化建筑系统(IBS),自动化与机械化的运作模式,有助降低建筑成本。

工业化建筑系统不仅降低房产计划的成本,也加速计划的完成,在省时省力下,发展商自然可更快完成与售出各类房产,更可把注意力转向推出更多的可负担房屋项目。

我的雪兰莪房屋计划的引入是为了为雪州子民提供可负担家园。(档案照)

首购族难获房贷

第三,在融资方面,该名发展商指出,尽管各方包括财长林冠英一直促请银行放宽房屋贷款政策,但事实是,银行普遍仍谨慎放贷,造成许多购屋者尤其是首购族,仍难以获取房贷。

对发展商而言,当购屋者普遍难以获取房贷,发展商只好往赚幅较低,但销量较好,不会因为大量房产滞销,导致资金被套牢的可负担房屋领域发展。

林冠英早前就坦言,可负担房屋的需求很高,问题在于购屋者无法获得银行贷款,导致许多类似房屋滞销。

我担任槟州首长期间,可负担房屋的需求量非常高,排队购屋者大有人在,基于银行谨慎发放贷款,许多房屋空置,州政府也因为没有现金转动,而不能兴建更多房屋。

第四,购买力,当然是指购屋者的购买能力。在生活成本高涨,国人收入却追不上通胀下,绝大部分国人只有能力购买售价低于30万令吉的可负担房屋。

加上银行银根紧缩,购屋者要自掏腰包,拿出高额的房屋首期谈何容易。

国家银行前总裁丹斯里洁蒂博士早前就曾预测,国内豪华住宅过剩的问题会延续至2022年,目前是发展可负担房屋的最佳时机,确保房屋供应平衡。

洁蒂目前是国民投资机构主席兼森那美产业主席,她说,我国目前面对商业及豪华房屋过剩的问题,发展商需建造更多可负担房屋,因为这是最高需求的房屋种类。

政府及各州推出的主要可负担房屋计划

一马人民房屋(PR1MA

政府是在2012年一马人民房屋法令下,设立一马人民房屋机构,负责策划、发展、兴建及保养以生活方式概念为主,专攻主要城市中等收入家庭的优质房屋。

一马人民房屋的售价介于10万至40万令吉之间,其房屋有不同的种类及面积,符合不同购屋者的不同需求。

以下是购买一马人民房屋的一些基本条件:

必须是大马公民

必须是21岁以上,单身或已婚皆可

个人或家庭收入(夫妇两人)介于25007500令吉,以及

拥有不超过一项产业 (无论是申请人本身或配偶)。

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购买槟州可负担房屋的合格条件

1)必须是马来西亚公民

2)必须是槟州登记选民,并符合下列其中一项条件:

i) 在槟州出生及工作

ii) 从申请日期算起,居住在槟州至少5

iii) 必须是学士学位或文凭持有人,至少两年工作经验。 (专才与熟练员工组别)

3)申请时届满21岁或以上

4)家庭月入(夫妇两人)不超过12000令吉

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5)廉价屋及中低价屋申请者及配偶,不可在大马其他州属拥有任何产业。

6)可负担房屋申请者及配偶,不可在大马其他州属拥有任何产业,但以下情况例外:

(i)申请者目前拥有的产业是中低价房屋或廉价屋

(ii) 申请者目前拥有的产业是在2008年过后购买,而且价格不高于拟购买的可负担房屋

我的雪兰莪房屋计划

雪州政府自2000年起推出我的雪兰莪房屋计划Rumah Selangorku),以迎合人民对廉价、中低价及中价房屋的需求。

我的雪兰莪房屋计划主要是以房屋面积,分成4大类。
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申请条件:

A类房屋

118岁或以上的大马公民。

2)定居雪兰莪州

3)家庭月入不超过3000令吉。

4)每户家庭只限一人申请。

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